رکود در بازار کاندوهای تورنتو؛ خریداران محتاط و فروشندگان ناامید

بازار کاندوی تورنتو پس از یک دوره طولانی رکود، اندکی تکان خورده است.

در بخش خرید و فروش کاندوهای دست دوم، ترکیبی از کاهش نرخ بهره و قیمت‌های پایین‌تر باعث شده خریداران بیشتری علاقه‌مند شوند، اما کارشناسان هشدار می‌دهند که موجودی بالای بازار مانع از افزایش چشمگیر فروش و قیمت‌ها خواهد شد.

کریستوفر بیبی (Christopher Bibby)، مشاور املاک در گروه ری‌مکس هال‌مارک بیبی (Re/Max Hallmark Bibby Group Realty) می‌گوید: «این تازه شروع کار است. می‌دانیم که بازار قوی نیست، اما در حال بهبود است.»

آقای بیبی در هفته‌های اخیر توانسته واحدهایی را بفروشد که پیش‌تر مدت‌ها بدون مشتری مانده بودند؛ در برخی موارد، او مجبور بود چندین بار ملک را پس از انقضای مهلت آگهی دوباره ثبت کند.

او در مورد تأثیر کاهش نرخ بهره پایه بانک کانادا می‌گوید: «کاهش‌های تجمعی نرخ بهره به وضوح تفاوت ایجاد کرده است.»

به گفته او، فعالیت‌های خرید و فروش در محدوده‌های قیمتی مختلف افزایش یافته است؛ از کاندوهای حدود ۶۰۰ هزار دلاری گرفته تا دوخوابه‌های کوچک حدود ۸۰۰ هزار دلار و حتی واحدی که در مرکز شهر با قیمتی بالاتر از دو میلیون دلار به فروش رسید.

یک واحد سه‌خوابه در خیابان سنت‌کلر غربی شماره ۱۱۱، ساختمان امپریال پلازا (Imperial Plaza)، با قیمت پیشنهادی ۲.۱۹۵ میلیون دلار آگهی شده بود و پس از ۵۰ روز به قیمت ۲.۱۲۷ میلیون دلار فروخته شد.

آقای بیبی می‌گوید: «برداشت عمومی از بازار کاندو این است که “افتضاح” است، اما این بازار بخش‌های مختلفی دارد.»

او اضافه می‌کند که فروش کاندوهای پیش‌ساخت همچنان در رکود است و میزان علاقه‌مندی خریداران پایین است.

در بازار فروش مجدد، طبق آمار هیئت املاک منطقه‌ای تورنتو (Toronto Regional Real Estate Board – TRREB)، فروش کاندوها در منطقه مرکزی با کد ۴۱۶ در ماه نوامبر نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۸ درصد افزایش یافته است.

این رشد همچنان از افزایش ۴۹ درصدی فروش خانه‌های مستقل و ۵۱ درصدی فروش خانه‌های شهری عقب‌تر است، اما از رشد ۲۴ درصدی فروش خانه‌های نیمه‌مستقل در همان دوره پیشی گرفته است.

مقایسه آمار نوامبر امسال با سال گذشته باید این نکته را نیز در نظر بگیرد که بازار املاک منطقه بزرگ تورنتو (Greater Toronto Area) در پاییز ۲۰۲۳ تقریباً در آستانه نابودی بود، زیرا مصرف‌کنندگان با نرخ‌های بهره بالا، تورم و نگرانی از وضعیت اقتصادی دست‌وپنجه نرم می‌کردند.

میانگین قیمت آپارتمان‌های کاندو در شهر تورنتو در نوامبر امسال اندکی کاهش یافت و به ۷۱۳,۳۶۴ دلار رسید، در حالی که در ماه مشابه سال گذشته این رقم ۷۲۰,۲۸۰ دلار بود.

میانگین تعداد روزهایی که یک ملک در بازار باقی می‌ماند نیز از ۲۸ روز در سال گذشته به ۳۶ روز افزایش یافته است.

طبق گزارش هیئت املاک منطقه‌ای تورنتو، موجودی بالای بازار به خریداران قدرت چانه‌زنی بیشتری داده است.

دارن کینگ (Daren King)، اقتصاددان بانک ملی کانادا (National Bank of Canada)، تخمین می‌زند که فروش فصلی تنظیم‌شده در بخش کاندوهای منطقه بزرگ تورنتو در ماه نوامبر نسبت به ماه قبل با کاهشی ۰.۳ درصدی تقریباً ثابت مانده است. این پس از افزایش ۱۹.۳ درصدی در اکتبر نسبت به سپتامبر رخ داده است.

از منظر عرضه، فهرست‌های فعال در نوامبر نسبت به اکتبر ۲.۸ درصد افزایش یافته است.

نتیجتاً، شرایط بازار در این ماه اندکی تسهیل شده و همچنان نسبت به میانگین تاریخی به‌مراتب آزادتر است. این موضوع در یادداشتی به مشتریان بیان شده است.

آندره کوتین (Andre Kutyan)، مشاور املاک در شرکت هاروی کالس (Harvey Kalles Real Estate)، اخیراً یک واحد کاندو در خیابان بی (Bay Street) شماره ۳۱۱، مجموعه سنت رجیس تورنتو (St. Regis Toronto) را فروخته است.

این واحد که بخشی از یک مجموعه هتل لوکس است، هزینه‌های نگهداری نسبتاً بالایی دارد؛ حتی در مقایسه با سایر ساختمان‌های مسکونی پنج‌ستاره مانند فور سیزنز (Four Seasons)، شانگری‌لا (Shangri-La) و ریتز کارلتون (Ritz-Carlton).

آقای کوتین این واحد ۱,۴۴۵ فوت مربعی را با قیمت پیشنهادی ۱.۵۹۵ میلیون دلار لیست کرده بود، اما پیش‌تر در اوج بازار در مارس ۲۰۲۲ توسط مشاور دیگری با قیمت ۲.۲۶۸ میلیون دلار آگهی شده بود.

آقای کوتین معتقد است که این بخش از بازار با موجودی اشباع‌شده‌ای روبه‌رو است.

او واحد شماره ۴۶۰۲ را به یکی از مشتریان خود به قیمت ۱.۵ میلیون دلار فروخت؛ همان قیمتی که فروشنده هنگام خرید از سازنده در سال ۲۰۱۷ پرداخت کرده بود.

وی درباره رکود بازار کاندو می‌گوید: «فروختن در این شرایط برای فروشنده بسیار سخت است.» برای انجام این معامله، فروشنده مجبور شد واحد را کاملاً تجهیز کند، حتی ابزار آشپزخانه داخل کشوها نیز در معامله گنجانده شد.

این موضوع مورد پسند خریدار واقع شد که قصد دارد از این واحد به‌عنوان اقامتگاه موقت (pied-a-terre) در شهر استفاده کند.

از سوی دیگر، خریداران در بازه قیمتی ۱ تا ۱.۵ میلیون دلار تقریباً ناپدید شده‌اند، از زمانی که دولت فدرال اعلام کرده قوانین جدید وام مسکن از ۱۵ دسامبر اجرایی خواهد شد.

آقای کوتین حدس می‌زند که جویندگان کاندو در این بازه قیمتی ممکن است منتظر تغییراتی باشند که این قوانین ایجاد خواهند کرد؛ قوانینی که مقررات وام‌دهی را برای خریدارانی که نیاز به وام مسکن دارند، آسان‌تر می‌کند.

آقای بیبی می‌گوید که در حالی که خریداران در بازار حضور دارند، همچنان محتاط هستند و اکثر فروشندگان نیاز به صبر و تمایل به مذاکره دارند. بسیاری هنوز نمی‌توانند درک کنند که سرعت بازار از شتاب سال‌های گذشته فاصله گرفته است.

وی توضیح می‌دهد: «دیدگاه آنها این است که ما باید این ملک را در یک یا دو هفته بفروشیم، اما این اتفاق دیگر نمی‌افتد.»

او معتقد است که مشاوران املاک باید دقیق‌ترین اطلاعات موجود در مورد پویایی بازار را به فروشندگان ارائه دهند تا آنها بتوانند قیمت پیشنهادی واقع‌بینانه‌ای تعیین کنند.

او اضافه می‌کند: «گاهی فروشندگان مرتکب اشتباه می‌شوند. هنوز هم افرادی هستند که دنبال بازاری هستند که دیگر وجود ندارد. اگر انتظاراتشان غیرواقعی باشد، شاید زمان مناسبی برای فروش نباشد.»

بسیاری از صاحبان کاندو که نتوانسته‌اند معامله‌ای انجام دهند، ناامید هستند و این عدم اطمینان بر رفاه آنها تأثیر منفی می‌گذارد.

آقای بیبی می‌گوید: «اکنون افراد زیادی در بازار هستند که دچار استرس شده‌اند. آنها واقعاً نمی‌دانند چه باید بکنند. آیا باید منتظر بمانم؟ قیمت پیشنهادی من خیلی پایین است؟ یا خیلی بالا؟»

تعیین قیمت مناسب کار سختی است، اما حتی واحدهایی که به‌خوبی قیمت‌گذاری شده‌اند ممکن است برای مدتی بدون مشتری باقی بمانند.

وی تأکید می‌کند: «مشکل قیمت‌گذاری نیست؛ بلکه مسئله، فقدان حس فوریت است. مردم محتاط و مردد هستند.»

آقای بیبی در مورد آینده می‌گوید بسیاری از افرادی که با آنها صحبت می‌کند – به‌ویژه فروشندگان بالقوه – نسبت به بهار ۲۰۲۵ بسیار خوش‌بین هستند.

وی توضیح می‌دهد: «اگر همه منتظر بهار باشند، سطح عرضه ممکن است دوباره بالا برود – و این مدت‌زمان طولانی‌ای است که باید برای تغییرات بین حال و آن زمان صبر کرد.»

او معتقد است که روندهای فصلی معمول دیگر تأثیری ندارند، زیرا خریداران و فروشندگان توجه بیشتری به نرخ‌های بهره و نیروهای اقتصادی دارند.

آقای بیبی خاطرنشان می‌کند که بازار املاک در ژانویه، فوریه و مارس نسبت به بازار سنتی پاییز ۲۰۲۳ پویایی بیشتری نشان داده است.

او به این باور است که این بیداری اخیر خریداران ممکن است منجر به فروش بیشتری شود.

وی در پایان می‌گوید: «من فکر نمی‌کنم سال تمام شده باشد.»