بازار مسکن تورنتو در دور باطل انتظار و اضطراب
فروشندگان بازار املاک منطقه تورنتو در حال تجربهی تابستانی کند و خفهکننده هستند؛ زیرا خریداران برای تصمیمگیری وقت میگذارند و مذاکرات طولانی شدهاند.
موجودی املاک در ماه مه نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزایش چشمگیری داشت و میزان فروش نیز در سطحی تاریخی پایین باقی ماند؛ در حالی که این ماه معمولاً اوج بازار بهاری محسوب میشود.
در بخش کاندومینیومها، خریداران به دلیل وفور لیستینگها احساس قدرت میکنند. کریستوفر بیبی (Christopher Bibby)، کارگزار املاک در شرکت Re/Max Hallmark Bibby Group Realty، میگوید: «برخی از خریداران در مذاکرات به شدت بیرحم عمل میکنند.»
در ماه مه، متوسط قیمت یک آپارتمان کاندو در مرکز شهر تورنتو — جایی که آقای بیبی بیشتر فعالیت دارد — به ۷۵۸٬۲۱۴ دلار رسید؛ که نسبت به مه سال گذشته ۸ درصد کاهش داشته است.
بیبی در مورد این کاهش میگوید: «این عدد قابل توجهی است.»
در همین بازه، فروش کاندوها در مرکز تورنتو ۲۱ درصد کاهش یافت و تعداد لیستینگهای فعال ۱۴ درصد افزایش یافت.
در نتیجه، بعضی از واحدها آنقدر طولانی بین بازدیدها باقی میمانند که مالکان تماس میگیرند تا بپرسند آیا اعلانهای بازدیدشان هنوز فعال است یا نه.
بیبی که حتی در بحران مالی سال ۲۰۰۸ نیز در حال فروش املاک بوده، میگوید: «این بیشترین تعداد کاهش قیمتهایی است که در کل دوران حرفهایام دیدهام.»
در برخی موارد، مالکان کاندو که در سال ۲۰۱۹ خرید کردهاند، اکنون ممکن است مجبور شوند ملک خود را با قیمتی کمتر از مبلغ خریدشان بفروشند.
پریتش پارهک (Pritesh Parekh)، مشاور املاک در شرکت Century 21 Legacy Ltd.، میگوید هرگز بازاری را تجربه نکرده که تا این اندازه به نفع خریداران باشد.
با این حال، او میافزاید با توجه به میزان عرضه، قیمتها نسبتاً خوب حفظ شدهاند.
او به دادههای هیئت املاک و مستغلات منطقه تورنتو (Toronto Regional Real Estate Board) اشاره میکند که نشان میدهد متوسط قیمت خانههای مستقل در منطقه بزرگ تورنتو (GTA) در ماه مه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵.۴ درصد کاهش یافته و به ۱٬۴۲۵٬۲۶۴ دلار رسیده است. همچنین فروش تمام انواع خانهها در GTA در ماه مه نسبت به سال گذشته ۱۳.۳ درصد کاهش داشته، در حالی که لیستینگهای فعال ۴۱.۵ درصد افزایش یافتهاند.
دارن کینگ (Daren King)، اقتصاددان بانک ملی کانادا (National Bank of Canada)، میگوید شرایط بازار در GTA از زمان بحران مالی ۲۰۰۸–۲۰۰۹ تاکنون تا این اندازه ضعیف نبوده است.
آقای کینگ یادآور میشود که فروش کلی در ماه مه نسبت به آوریل با ۸.۴ درصد افزایش تعدیلشده فصلی همراه بوده، اما همچنان ۲۹ درصد پایینتر از اوج اخیر خود در نوامبر باقی مانده است.
او در یادداشتی به مشتریان هشدار میدهد که وخامت شدید بازار کار در GTA باعث خواهد شد هرگونه بهبود احتمالی در بازار با محدودیت مواجه شود.
پارهک نیز میگوید بسیاری از شرایطی که خریداران در دوران رونق بازار آرزوی آن را داشتند — مانند لیستینگهای بیشتر و رقابت ملایمتر — اکنون فراهم شدهاند، اما با این وجود خریداران هنوز مردد هستند.
او به خاطر دارد که در گذشته وقتی ملکی جدید لیست میشد، با عجله مشتریان را به آن میبرد و میگفت: «اگر میخواهید پیشنهادی بدهید، سریع اطلاع بدهید.»
او میگوید: «این خاطره کاملاً واضح در ذهنم مانده. به مشتریها میگفتم “من توی ماشین مینشینم و پیشنهاد را مینویسم” چون نمیخواستم تا خانه بروم و فرصت را از دست بدهم.»
اکنون، پارهک با برخی از خریداران تازهکار کار میکند که تأمین مالی خود را آماده کردهاند و زمان کافی برای تصمیمگیری دارند، اما همچنان نگرانند که ناآرامیهای اقتصادی و سیاسی چه تأثیری بر آنها خواهد گذاشت.
او میگوید بسیاری از خریداران انتظار دارند نرخ بهره همچنان کاهش یابد. برخی دیگر نیز نگران بیکاری هستند.
در یکی از موارد، پارهک با خریدار خانهای کار میکرد که ماهها در جستجوی ملک بود اما همیشه با احتیاط عمل میکرد. در نهایت، همان خریدار کارش را از دست داد.
پارهک میگوید: «این اتفاق دقیقاً در GTA افتاد و آن چیزی که همیشه به عنوان نگرانی فرضی وجود داشت، به واقعیت تبدیل شد.»
وقتی خبر از دست دادن درآمد در میان دوستان و خانواده پخش میشود، اعتماد به نفس سایر خریداران نیز تضعیف میشود.
او میگوید: «مردم شروع میکنند به فکر کردن درباره امنیت شغلی خودشان.»
با این حال، پارهک معتقد است برخی از خریدارانی که شغل پایداری دارند، ممکن است بتوانند از این رکود بازار بهره ببرند، بهویژه اگر قصد مالکیت میانمدت تا بلندمدت را داشته باشند.
او انتظار ندارد که بهزودی بازگشت سریعی در بازار رخ دهد.
او میگوید: «احساس میکنم این بار گذار به بازاری متفاوت، روندی آهسته خواهد داشت.»
در بخش کاندو، بیبی اخیراً در حال رسیدگی به پیشنهادهایی برای هشت لیستینگ خود بوده است، اما تنها دو مورد از آنها به قرارداد نهایی منتهی شدهاند.
در برخی موارد، دو طرف چند بار پیشنهادها را رد و اصلاح میکنند تا به توافق نزدیک شوند، اما ناگهان خریدار منصرف میشود.
همان خریدار روز بعد با پیشنهادی ۲۰٬۰۰۰ دلار پایینتر بازمیگردد. یک هفته بعد، پیشنهادش را ۵۰٬۰۰۰ دلار دیگر کاهش میدهد.
بیبی میگوید خریدارانی که چنین رفتار تهاجمی دارند، فکر میکنند فروشندگان در وضعیت اضطرار قرار دارند، در حالیکه اغلب چنین نیست — مخصوصاً اگر مالک سالها پیش ملک را خریده باشد.
او میگوید: «هیچکدام از این هشت نفر مجبور نبودند پیشنهاد مقابلشان را قبول کنند. خریداران دنبال خون هستند، اما این فروشندگان هستند که تصمیم میگیرند چه چیزی برایشان قابل قبول است.»
او اضافه میکند که مانورهای پرفشار میتواند نتیجه معکوس داشته باشد، چراکه باعث دلزدگی فروشندهها میشود.
او در مورد خریدارانی که بیش از حد فشار میآورند میگوید: «میتوانند با وقار بیشتری رفتار کنند. ما نمیخواهیم مذاکرات را خراب کنیم.»
بیبی میگوید برخی از فروشندگانی که با او تماس میگیرند هنوز فکر میکنند میتوانند قیمتی معادل سال ۲۰۲۱ دریافت کنند، فقط چون ساختمان، متریال یا منظرهی واحدشان بهتر از رقباست.
او میگوید: «عددهایی که در ذهن خیلیها هست — اون عددها دیگه مدتهاست تموم شدن.»
بیبی تأکید میکند که فروشندگان باید درک کنند اگر قیمت پیشنهادیشان بیش از حد بالا باشد، خیلی زود زیر سوال خواهد رفت؛ چراکه اگر واحدی دیگر در همان ساختمان با قیمتی ۵ درصد کمتر لیست شود و به فروش برسد، آن قیمت جدید به معیار تبدیل خواهد شد.
او پیشبینی میکند که در تابستان، جریان لیستینگهای جدید در بخش کاندو ممکن است کند شود، اما از همین حالا تماسهایی از سوی فروشندگانی دریافت کرده که با نگاهی خوشبینانه به بازار پاییز نگاه میکنند.
او میگوید اگر نشانههای مثبتی مثل کاهش نرخ بهره توسط بانک مرکزی کانادا یا اخبار خوب از مذاکرات تجاری منتشر شود، بازار ممکن است به ثبات برسد؛ در حالیکه قیمتها کاهش مییابد و عرضه نیز متعادل میشود.
با این حال، بیبی انتظار ندارد بازار در پاییز رشد چشمگیری داشته باشد.
او میگوید: «حتی اگر بهبود پیدا کنیم، آیا سال آینده وضعیتمون بهتر خواهد بود؟ فکر نمیکنم.»
بیبی معتقد است وضعیت کنونی تا حد زیادی نتیجه بازگشت غیرقابل اجتناب افزایش شدید قیمتها در سالهای ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ است و زمان میبرد تا بازار از موجودی بیش از حد تخلیه شود.
او میگوید: «وضعیتی که امروز در آن قرار داریم برای من تعجبآور نیست. عواملش از مدتها قبل وجود داشتهاند.»
